|
Рынок Российской недвижимости - один из динамично развивающихся рынков. Наиболее «продвинутыми» и успешно функционирующим его сегментом можно считать рынок квартир.
На сегодняшний день очень остро стоит задача найти экономико-математический метод расчета стоимости кв. м общей площади квартир, продаваемых на жилищном рынке, а также выявить и научно обосновать влияние экономических факторов на цену жилья.
В Москве рынок жилья начал формироваться раньше, чем в других городах России, поэтому он имеет более длительную историю, и в процессе функционирования накопил некоторый опыт. Сложились определенные условия и выявились отдельные закономерности. Поэтому именно Московский жилищный рынок был выбран в качестве объекта исследования. Особенно важен расчет кв. м для той части квартир, которые представлены к продаже на вторичном рынке жилья Москвы. Поэтому в работе анализировался вторичный рынок квартир.
Успешное решение этой задачи в новых условиях формирования рыночной экономики в нашей стране связано с дальнейшем совершенствованием рынка квартир и приобретением им более цивилизованных форм для дальнейшего успешного функционирования.
В условиях, когда монополия государства на распоряжение и управление недвижимым имуществом граждан была передана владельцам этого имущества, возникли новые структуры, не являющиеся государственными, выходящие на рынок товаров и услуг, задача улучшения методики статистического исследования стала играть особую роль.
В условиях жесткой конкуренции, решения должны приниматься на основе тщательного анализа имеющейся информации, быть
обоснованными и доказуемыми. Требуются тщательные расчеты, связанные с прогнозами состояния рынка и рентабельности вложений, оценками возможных рисков и их последствий и т.д. Таким образом, выявление влияния экономических факторов на цену квартир и на данной основе построение модели, по которой возможны вычисления 1 кв. м общей площади квартир является основой текущего планирования и управления риэлторской деятельности, служат исходным пунктом разработки оптимальной тактики поведения риэлторских компаний на рынке недвижимости.
Модель расчета рыночной цены московского жилья поможет точно оценить стоимость вторичной квартиры, охарактеризовать взаимосвязь и влияние на цену количественных и качественных показателей. Полученный анализ позволит правильно направить деятельность риэлторской компании на работу с наиболее рентабельными квартирами, что может принести значительный доход в будущем.
Вышеизложенное является очевидным доказательством актуальности исследования проблем, связанных с построением модели для уточнения рыночной стоимости квартир на вторичном рынке жилья в Москве.
Разработанная автором методика расчета рыночной стоимости московских вторичных квартир внедрена и используется в деятельности столичной риэлторской компании "Центральное агентство недвижимости" и ЗАО «Овод».
Цель и задача исследования. Целью диссертационной работы является разработка и апробирование методики комплексного статистического анализа вторичного рынка жилья в Москве, а также методики оценки стоимости московских квартир, и на этой основе построение модели.
Цель работы ограничила круг и обусловила характер поставленных
и решенных автором задач:
• провести комплексный экономико-статистический анализ развития конъюнктуры московского вторичного рынка жилья за период с 1991 по 1999гг. и выявить основные тенденции и закономерности функционирования и дальнейшего развития данного рынка в г. Москве;
• изучить условия и факторы формирования цен на жилье, на основе которых можно охарактеризовать степень развитости рынка жилых помещений в Москве;
• разработать методику анализа рынка жилья с использованием методов математической статистики и эконометрики;
• построить систему статистических показателей для комплексного анализа вторичного рынка жилья;
• построить модель, характеризующую взаимосвязи количественных и качественных показателей и их влияние на цену двухкомнатных квартир, продаваемых на вторичном рынке;
• провести сравнительный анализ точности и надежности полученных результатов исследования.
Объектом исследования является московский вторичный рынок квартир - основной сегмент жилищного рынка. Без него сейчас уже трудно представить в целом рыночную экономику, т.к. вторичный рынок квартир занял прочную позицию в Российской экономике, оказывая влияние на развитие большинства экономических процессов в нашей стране.
Предметом данного исследования является динамика цены на кв. м общей площади московских квартир в зависимости от основных количественных и качественных показателей с учетом их взаимосвязи.
Теоретической и методологической основой исследования являются источники по математической статистики и экономической статистике. В работе использованы труды видных отечественных и зарубежных ученых, посвященные вопросам анализа развития конъюнктуры отечественных и
зарубежных рынков недвижимости, теоретическим и прикладным аспектам экономического моделирования.
Основным источником статистических данных служили официальные справочные риэлторские издания, экономические периодические издания, статистические материалы и публикации риэлторских фирм, официальные данные, публикуемые в компьютерной сети Internet московскими риэлторскими агентствами и строительными организациями.
При решении поставленных в диссертационной работе задач были использованы ковариационный и регрессионный анализы, оцифровка качественных показателей. В качестве иллюстративного материала использовались табличные и графические методы представления статистических данных.
Все расчеты выполнены на IBM PC.
При обработке исходной информации на ЭВМ использовались пакеты прикладных программ «Statistica», Microsoft Excel, Microsoft Graph.
Научная новизна исследования заключается в разработке усовершенствованной методики построения модели расчета цен двухкомнатных квартир, позволяющей оценить рыночную стоимость московской двухкомнатной квартиры, в зависимости от количественных и качественных показателей, а также, выявление взаимосвязи между количественными и качественными показателями.
Практическая значимость работы состоит в том, что она позволяет повысить эффективность решения актуальных задач, связанных с улучшением точности и надежности расчета рыночной стоимости московских вторичных квартир с использованием вычислительной техники и программного обеспечения статистических исследований. Методика построения модели представлена на примере двухкомнатных квартир, как наиболее широко представленных на московском вторичном
рынке.
Разработанная методика может использоваться для комплексного статистического анализа и прогнозирования конъюнктуры рынка однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир, принятия решений о поведении на рынке жилья предприятий, организаций, концернов и фирм, как государственных, так и частных; дальнейшем улучшении работы на рынке риэлторских компаний. Результаты анализа, а также модель, полученные в ходе данного диссертационного исследования, позволяют получить наиболее точные и научно обоснованные цены квартир, а также позволяют рассчитать сбалансированные прогнозы динамики московских цен на жилье с учетом влияния на цену квартиры вторичного рынка количественных и качественных показателей.
Публикации. По результатам исследования опубликовано 9 печатных работ общим объемом 1,8 печатного листа.
Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
Во введении обосновывается актуальность выбранной теме, сформулированы цель и задачи проведенного исследования, определены научная новизна и практическая значимость результатов работы.
В первой главе. «Рынок жилья как объект статистического изучения», дается характеристика объекта и предмета исследования, рассматриваются вопросы конъюнктуры рынка недвижимости, определяются основные направления изучения составных частей рынка Московских квартир, изучается анализ динамики рыночной стоимости недвижимости и описываются методы оценки жилья.
Во второй главе. «Методика статистического анализа рыночной стоимости вторичной недвижимости», рассматриваются основные
методологические и практические аспекты решения задач статистического анализа данного исследования, определяются факторы формирования цен на Московскую недвижимость, разрабатывается система статистических показателей рынка квартир, производится выбор оптимальных методов исследования рынка жилья и описываются методики их использования.
В третьей главе . «Многомерный статистический анализ стоимости московских квартир», на основе ковариационного анализа была получена модель расчета рыночной стоимости московских квартир и выявлены основные качественные и количественные показатели, наиболее влияющие на рыночную цену жилья.
В заключении, на базе проведенного исследования изложены общие результаты работы, сделаны теоретические и практические выводы.
| 
