|
Вищою метою суспільного виробництва є задоволення матеріальних і духовних потреб членів суспільства, зокрема, забезпечення для своїх громадян можливості мати житло, що є одним з основних матеріальних умов життя людини.
Потреба людини в житлі виникає з моменту народження і зберігається протягом усього її життя. Тому її задоволення – одна з найважливіших проблем, а можливість користуватися комфортним житлом є одним з істотних показників добробуту.
Від наявності житла, його якості й благоустрою залежить здоров я, працездатність, тривалість життя людини. Тому забезпеченню громадян житлом в будь-якій державі має приділятися належна увага, а відтак кожен уряд у соціально орієнтованій державі повинен розглядати вирішення житлової проблеми як одну з найважливіших соціальних задач розвитку суспільства.
У ст. 47 Конституції України чітко зазначено: „Кожний має право на житло. Держава створює умови, при яких кожен громадянин буде мати можливість побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду”.
Однак житлова проблема залишається гострою. Більш того, в нашій державі ситуація в цій сфері навіть загострилася, що пояснюється неможливістю забезпечити всіх бажаючим житлом за рахунок суспільних фондів, наявністю низки проблем, пов язаних із приватизацією житла, високою вартістю індивідуального житла, недостатньо високим рівнем доходів значної кількості населення тощо.
Подолати ці труднощі за допомогою лише правових засобів неможливо. Однак, саме норми житлового, цивільного та іншого законодавства складають той фундамент, на якому має ґрунтуватися належна реалізація права людини на житло.
До цього варто додати, що й проведення державної житлової політики з урахуванням інтересів кожного громадянина є неможливим без забезпечення ефективного використання вже наявного житлового фонду різних форм власності.. Вітчизняне житлове законодавство переживає зараз пору кардинального оновлення, що відображається не лише в розробці кількох варіантів проекту Житлового кодексу України, але й у прийнятті низки спеціальних законів, які призначені врегулювати різні аспекти житлових та пов язаних з ними відносин. Така ситуація певною мірою, стримує підготовку нових наукових праць, а також спеціальні монографічні дослідження окремих проблем користування жилими приміщеннями. Разом із тим, користування житлом за договором найму (оренди) має достатньо надійне правове підґрунтя у вигляді норм глави 59 Цивільного кодексу України, який був прийнятий 16 січня 2003 р. і набрав чинності з 1 січня 2004 р. Зазначене свідчить про актуальність дослідження проблем, пов язаних із користуванням житлом, зокрема, на підставі договору найму (оренди) житла. За часів існування Радянського Союзу договір найму жилого приміщення в державному і громадському житловому фонді був одним з найпоширеніших способів задоволення громадянами своєї житлової потреби. Як правило, цей договір укладався з громадянами, що довгі роки перебували на квартирному обліку. У сучасних умовах наша держава не може брати на себе обов язок безкоштовного забезпечення своїх громадян житлом. Не можуть, а часто й не бажають брати на себе такий обов язок також інші власники житлового фонду, що виникли в нашій країні в зв язку з розвитком підприємницьких відносин і приватизаційних процесів. Господарські товариства та інші суб єкти підприємництва, насамперед, мають на меті заняття підприємницькою діяльністю й одержання прибутку, а вже потім задоволення соціальних потреб своїх працівників. Така ситуація зумовлює необхідність визначення основних принципів регулювання договору найму жилого приміщення з врахуванням соціально-економічних умовах, що склалися в сучасній Україні. На думку деяких вітчизняних правознавців, при вирішенні цієї задачі могла б бути запозичена концепція правового регулювання договору соціального та комерційного найму житла, яка використана в Цивільному кодексі Російської Федерації. Однак ця концепція навряд чи може бути визнана ідеальною з погляду визначення напрямків розвитку правового регулювання в цій сфері, оскільки вже саме поняття договорів „соціального” та „комерційного” житла є недосконалим і потребує уточнення. Тому зазначені вище, так само як і деякі інші, питання користування житловими приміщеннями на підставі договору найму (оренди) потребують спеціального дослідженні й аналізу, насамперед, з урахуванням наукових здобутків, які існують у вітчизняних дослідженнях в галузі цивільного права.
Актуальність теми посилюється тим, що на практиці виникає чимало питань, які потребують теоретичного осмислення та законодавчого вирішення. Зокрема, це визначення поняття та сутності права на житло на сучасному етапі розвитку вітчизняного правознавства, класифікації договору найму житла з метою встановлення критеріїв розмежування сфери застосування цивільного та спеціального житлового законодавства, характеристика вимог до належного виконання договору найму житла, визначення правової природи засобів забезпечення належної реалізації договору найму житла та місця юридичної відповідальності поміж цих засобів, підстав та умов застосування такої відповідальності та ін. Слід зазначити, що деякі проблеми укладення та виконання договору найму житла були предметом спеціальних досліджень (Є. В. Богданов, В. Я. Бондар, Л. В. Васильченко, І. М. Кучеренко, Н. О. Саніахметова, С. О.Сліпченко, Є. О. Харитонов та ін.). Однак жодне з них не було присвячене дослідженню проблем укладення та виконання договору найма житла за цивільним законодавством України, а також забезпечення належного виконання такого договору. Крім того, практично всі згадані автори здійснювали свої дослідження на законодавчому та фактичному матеріалі іншого часу, в інших соціальних та економічних умовах. Така ситуація свідчить, на нашу думку, про недостатню вивченість проблематики, пов язаної із реалізацією права на житло за допомогою укладення договору найма житла, а також забезпечення прав учасників такого договору за допомогою цивільно-правових засобів, значення яких зростає разом із зростанням значення договорів у цивільному праві. Це підтверджує необхідність звернення з метою наукового аналізу до різних аспектів договору найму (оренди) житла та забезпечення прав його учасників на рівні дисертаційного дослідження Зв язок роботи з науковими програмами, планами, темами.
Дисертаційне дослідження виконане відповідно до програми наукових досліджень Одеської національної юридичної академії: комплексна цільова програма № 01010001195 „Правові проблеми становлення та розвитку сучасної української держави”, затверджена рішенням вченої ради Одеської національної юридичної академії протокол № 6 від 23 лютого 2001 р. Мета і завдання дослідження. Мета дисертаційного дослідження полягає в з ясуванні сутності та значення цивільно-правового договору найму (оренди) житла, встановленні особливостей юридичної відповідальності як засобу забезпечення належного виконання договору найму (оренди) житла в сучасних умовах, визначення підстав та умов застосування відповідних заходів у системі цивільного законодавства України, а також наслідків їхнього застосування.
У зв язку з поставленою метою автором вирішувалися наступні завдання: – дослідження категорій „право на житло” та „реалізація права на житло”, „цивільно-правовий договір” як теоретичного підґрунтя визначення особливостей регулювання відносин користування житлом у цивільному обігу; – аналіз поняття та характерних ознак договору найму (оренди) житла за ЦК України 2003 р. у порівнянні їх з вирішенням аналогічних питань в спеціальних нормах житлового законодавства України і встановлення на цьому тлі особливих вимог, яким мають відповідати договори найму житла, що укладаються відповідно до норм глави 59 ЦК України; – розгляд питань про загальні засади належного виконання договору найму (оренди) житла; – аналіз особливостей вимог до належного виконання договору найму (оренди) житла;
– встановлення поняття та юридичної сутності засобів забезпечення належного виконання договору найму (оренди) житла;
– з ясування особливостей підстав та умов застосування цивільно-правових засобів забезпечення належного виконання договору найму (оренди) житла;
– формування пропозицій стосовно вдосконалення норм чинного законодавства та узгодження положень чинного ЦК України і житлового законодавства, яке оновлюється останнім часом.
Об єктом дослідження виступають право громадян на житло, а також правовідносини, що виникають у зв язку з укладенням та забезпеченням належного виконання договорів найму (оренди) житла.
Предметом дослідження є система правових норм, що визначають сутність права на житло та порядок його реалізації за допомогою укладення договору найму (оренди) житла, а також забезпечення належного виконання такого договору у цивільному законодавстві України; проблеми, що виникають при тлумаченні та застосуванні зазначених норм, а також судова практика у справах відповідної категорії.
Методологічною основою дослідження слугував загальнонауковий діалектичний метод, а також спеціальні наукові методи логічного, системно-структурного та порівняльного аналізу, які у сукупності були застосовані для з ясування юридичної сутності права на житло в України, встановлення значення та особливостей договору найму (оренди) як форми реалізації права на житло, аналізу засобів забезпечення (передусім, відповідальності) належного виконання прав та обов язків учасниками даних відносин.
При цьому метод логічного аналізу використовувався для встановлення змісту та спрямованості норм цивільного законодавства, які регулюють відносини, що є предметом даного дисертаційного дослідження. Метод системно-структурного аналізу використовувався для встановлення місця норм, що регулюють забезпечення належного виконання договору найму (оренди) житла, у системі норм цивільного законодавства України, а також при розгляді питань взаємозв язку зазначених норм і норм житлового законодавства, присвячених регулюванню відповідних відносин. Порівняльний метод дав змогу проаналізувати положення, що стосуються правовідносин, які є предметом даного дисертаційного дослідження, у новому ЦК України та раніше чинному цивільному і житловому законодавстві, а відтак, шляхом порівняння визначити характер та значення відповідних положень ЦК України 2003 р.
Теоретичною основою дослідження є праці вітчизняних та зарубіжних фахівців у галузі цивільного права, загальної теорії права, житлового законодавства тощо. Поміж них, передусім, треба назвати твори С. С. Алексєєва, Ч. Н. Азімова, Є. В. Богданова, М. І. Брагінського, С. І. Вільнянського, В. В. Вітрянського, О. В. Дзери, А. С. Довгерта, С. Н. Ландкофа, В. В. Луця, О. О. Красавчикова, Н. С. Кузнєцової, В. О. Рясенцева, О. А. Підопригори, П. М. Рабиновича, Н. О. Саніахметової, Є. О. Харитонова, Я. М. Шевченко та ін.
Деякі з них присвячені аналізу поняття цивільного договору, його укладенню, засобам забезпечення його належного виконання в цілому (праці С. С. Алексєєва, М. І. Брагінського, В. В. Вітрянського, В. В. Луця, А. В. Луць, В. Г. Олюха), інші стосуються питань виконання договору найму житла та забезпечення прав його учасників (праці Є. В. Богданова, Т. І. Іларіонової, О. О. Красавчикова, С. Н. Ландкофа, В. О. Рясенцева, Н. О. Саніахметової, Є. О. Харитонова).
Вивчення та аналіз праць вказаних науковців дали змогу визначити й оцінити стан досліджуваної проблеми, виявити та проаналізувати питання, що постали на сучасному етапі у досліджуваній сфері, а також визначити шляхи їх вирішення.
Емпіричним підґрунтям дисертації слугувало цивільне та житлове законодавство України з досліджуваних питань, а також судова практика з питань користування житлом на підставі договору та забезпечення належного виконання договору найму (оренди) житла.
Наукова новизна одержаних результатів. Дисертація є першим комплексним дослідженням проблем, що виникають при укладенні, виконанні та забезпеченні належного виконання договору найму (оренди) житла, виконаним на матеріалах реформи цивільного права та оновлення житлового законодавства, що відбувається в нашій країні. У дисертаційному дослідженні вперше у вітчизняній літературі зроблено спробу сформулювати концепцію забезпечення належного виконання договору найму (оренди) житла, яка б враховувала сучасні тенденції розвитку цивільного права в Україні. Також вперше зроблено спробу узагальнити та систематизувати засоби забезпечення належного виконання договору найму (оренди) житла з формулюванням відповідних рекомендацій по вдосконаленню редакції деяких норм Цивільного кодексу України, Житлового кодексу України та формування практики застосування зазначених актів законодавства.
На підставі одержаних у процесі дисертаційного дослідження результатів на захист виносяться такі положення:
– вперше висувається пропозиція про доцільність запровадження окремої правової категорії „цивільно-правового” (приватного) договору найму житла, який не лише має різне призначення з відомим вітчизняному законодавству договором житлового найму, але й відрізняється також від останнього змістом, порядком укладення та припинення тощо, внаслідок чого їх можна вважати самостійними видами договорів;
– додатково аргументується доцільність розрізнення „соціального” договору найму жилого приміщення та цивільно-правового договору найма житла, що відповідає концепції ЦК України і має суттєве практичне значення для визначення масиву норм, які мають застосуватися в одному та іншому випадку;
– вперше обґрунтовується висновок про те, що „договором найму житла” у прямому значенні цього поняття є тільки цивільно-правовий (приватний) договір, у той час як при „соціальному наймі” лише використовується зовнішня форма договору, яка, насправді, не має характерних ознак останнього;
– вперше робиться висновок про те, що у змісті договору найму житла необхідне уточнення положень частини першої ст. 812 ЦК України стосовно визначення кола жилих приміщень, які можуть входити до складу предмету договору найму житла і охоплюються поняттям „помешкання”;
– вперше обгрунтовується положення про те, що у ст. 816 ЦК України варто передбачити існування двох категорій осіб, які постійно проживають разом з наймачем: 1) членів сім ї та 2) інших осіб. При цьому статус членів сім ї наймача має визначатися нормами не лише загального цивільного законодавства, але також нормами сімейного та житлового законодавства, у той час як правове становище „інших осіб” встановлюється на засадах частини першої 816 ЦК України. Воно має бути рівним з правовим становищем наймача та членів його сім ї, за винятком питань правонаступництва при заміні наймача в договорі найму житла, про що має бути зроблене застереження у ст. 824 ЦК України;
– додаткового обґрунтування дістає теза про те, що у Цивільному кодексі має місце безпідставне обмеження прав повнолітніх осіб, які постійно проживали з колишнім наймачем, що помер, на користування житлом протягом часу, який залишився до кінця строку чинності договору, у зв язку з чим доцільно внести зміни у частину другу ст. 821 ЦК України:
– обґрунтовується висновок про необхідність вдосконалення низки норм ЦК України 2003 р., які регулюють відносини, що виникають при здійсненні та забезпеченні належного виконання договору найму (оренди) житла, та деякі інші.
Практичне значення одержаних результатів полягає в тому, що: – у науково-дослідній сфері – висновки дисертаційного дослідження можуть слугувати підґрунтям для подальшого вдосконалення концепції забезпечення належного виконання договору найму (оренди) житла, з врахуванням сучасних тенденцій розвитку цивільного права в Україні.
– у сфері правотворчості – положення і висновки дисертаційного дослідження можуть бути використані у законотворчій діяльності – в процесі вдосконалення деяких норм цивільного та житлового законодавства України. Внесено також пропозиції відносно тлумачення положень законодавства судовою практикою для чого вказано критерії застосування певних норм у тих чи інших ситуаціях.
– у навчально-методичній роботі – матеріали дисертаційного дослідження можуть бути використані при підготовці навчальних посібників та науково-методичних рекомендацій з цивільного права, житлового права, при читанні спецкурсу «Правове регулювання житлових відносин в Україні».
Результати дисертаційного дослідження широко використовувалися у навчальному процесі при проведенні практичних занять із спецкурсу «Правове регулювання житлових відносин в Україні», керівництві курсовими роботами.
Апробація результатів дослідження. Дисертацію виконано і обговорено на кафедрі цивільного права Одеської національної юридичної академії. Результати дисертаційного дослідження доповідались на наукових конференціях: ІІІ Міжнародна науково-методична конференція «Римське право і сучасність» (травень 2004 р., м. Одеса); Звітна конференція професорсько-викладацького та аспірантського складу Одеської національної юридичної академії (квітень 2004 р., м. Одеса).
Публікації. Основні теоретичні та практичні висновки, положення та пропозиції дисертаційного дослідження викладені у 3 одноосібних статтях, опублікованих у збірниках, що входять до переліку наукових фахових видань, затверджених ВАК України.
Структура дисертації. Дисертаційне дослідження будується за принципом поступального розгляду окремих питань, які пов язані з її проблематикою. Дисертація складається із вступу, 3 розділів, поділених на 9 підрозділів, висновків та списку використаних джерел. Повний обсяг дисертації становить 202 сторінки. Список використаних джерел складає 201 найменування і займає 17 сторінок.
| 
