|
Актуальність теми дослідження зумовлена великим значенням для стабільного функціонування економіки країни і підвищення добробуту населення належного цивільно-правового регулювання права власності на житло. З часу проголошення Україною незалежності пріоритетним напрямком її державної економічної політики став розвиток права приватної власності на житло. Це, зокрема, визначали: Концепція державної житлової політики, схвалена Постановою Верховної Ради України від 30 червня 1995 р., постанова Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 1996 р. № 1300 “Про вдосконалення шляхів розвитку молодіжного житлового будівництва”, Основні напрями забезпечення житлом населення України на 1999-2005 роки, схвалені Указом Президента України від 15 липня 1999 р. № 856/99, Прогноз розвитку державного житлового будівництва на 2000-2004 роки, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 27 серпня 2000 р. № 1347 та ін.
Становленню системи нормативно-правових актів у сфері регулювання права власності на житло сприяло прийняття Цивільного та Земельного кодексів України, Законів України “Про власність”, “Про приватизацію державного житлового фонду”, „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, “Про проведення експерименту в житловому будівництві на базі холдингової компанії “Київміськбуд”, “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” та ін. Не зважаючи на прийняття значної кількості нормативних актів, які регулюють порядок набуття права власності на житло, сьогодні в Україні не існує єдиної концепції щодо реалізації конституційного права громадян на будівництво та придбання у власність житла. Підтвердженням цього є відсутність регулювання відносин набуття та реалізації права власності на житло у проекті ЖК України, який повинен був комплексно врегулювати зазначені відносини.
Обраний напрям дослідження є актуальним ще й тому, що на сьогодні у вітчизняній юридичній науці проблемні питання практичної діяльності та законодавства щодо набуття права власності на житло не одержали достатньої наукової оцінки та відповідних рекомендацій щодо їх вирішення.
В останні роки в Україні були захищені дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук, в яких розглядались окремі питання стосовно житлових правовідносин: І.В. Бандуркою “Цивільно-правові основи приватизації житла в Україні” (1998р.), Є.О.Мічуріним “Цивільний договір як один із засобів реалізації права на житло” (2000 р.), Т.Р. Федосєєвою “Право громадян на житло у фонді соціального призначення” (2003р.), В.А. Січевлюком “Інвестиційні договори на будівництво житла (цивільно-правовий аспект)” (2003р.), О.В. Соболєвим “Договір кредитування індивідуального житлового будівництва” (2004 р.) та ін. Проте комплексного дослідження підстав набуття права власності на житло, в тому числі шляхом дольового (пайового) будівництва, участі у фонді фінансування будівництва, особливостей набуття права власності на житло державою в процесі реквізиції, конфіскації тощо, проведено не було.
Теоретичною базою дисертаційного дослідження та сформульованих висновків стали праці дореволюційних вчених Ю.С. Гамбарова, І.О. Покровського, Г.Ф. Шершенєвича, а також праці сучасних вітчизняних та зарубіжних вчених – Ч.Н. Азімова, Т.П. Базової, М.І. Брагінського, С.М. Братуся, Д.В. Бобрової, В.Я. Бондаря, В.В. Вітрянського, М.О. Голодного, О.В. Дзери, П.М. Дятлова, І.В. Жилінкової, В.А. Золотар, С.П. Індиченка, О.С. Іоффе, В.М. Коссака, Є.В. Козаченка, О.А. Красавчикова, П.В. Крашеніннікова, Н.С. Кузнєцової, І.М. Кучеренко, С.Н. Ландкофа, Т.М. Лісниченко, В.В. Луця, В.Ф. Маслова, В.С. Мартем янова, Є.О. Мічуріна, М.В. Мороза, С.О. Погрібного, О.А. Пушкіна, Н.О. Саніахметової, В.І. Семчика, Г.С. Сиволобової, О.В. Соболєва, І.В. Спасибо-Фатєєвої, В.І. Труби, Є.О. Харитонова, П.А. Чеберяка, Я.М. Шевченко, В.С. Щербини, В.Л. Яроцького та інших фахівців з цивільного та житлового права.
Зв язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Тема дисертаційного дослідження виконана згідно з планом науково-дослідної роботи відділу проблем цивільного, трудового і підприємницького права Інституту держави і права ім. В.М.Корецького Національної академії наук України “Приватно-правові засади нового цивільного законодавства України”.
Мета і задачі дослідження. Метою роботи є аналіз цивільно-правових проблем набуття та реєстрації права власності на житло та практики його застосування, а також обґрунтування пропозицій, спрямованих на вдосконалення правового регулювання відносин, пов язаних з окремими підставами набуття права власності на житло.
Для досягнення зазначеної мети були поставлені такі основні задачі: визначити поняття та види житла; дослідити первісні та похідні, а також загальні та спеціальні підстави набуття права власності на житло; проаналізувати правове регулювання моментів набуття права власності на житло; встановити особливості правового регулювання окремих видів договорів, які є підставою набуття права власності на житло, зокрема, договору купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, довічного утримання (догляду), дольового (пайового) будівництва, участі у фонді фінансування будівництва та ін.; сформулювати пропозиції з вдосконалення чинного законодавства, яке регулює відносини з набуття права власності на житло.
Об єктом дослідження є суспільні відносини, що виникають у процесі набуття права власності на житло.
Предметом дослідження є система нормативно-правових актів, які регулюють порядок, підстави набуття права власності на житло та практика їх застосування, наукові погляди, концепції та ідеї вітчизняних та зарубіжних вчених з цього питання.
Методи дослідження. Відповідно до мети та завдань дослідження в роботі використано загальнонаукові та спеціальні методи пізнання правових явищ. Діалектичний метод дав змогу розглянути поставлені автором проблеми набуття права власності на житло. Історико-правовий метод використовувався при дослідженні генезису нормативних актів України в сфері регулювання відносин з набуття права власності на житло. Аналіз наукових позицій, поглядів вітчизняних та зарубіжних учених-юристів щодо правового регулювання набуття права власності на житло здійснено за допомогою порівняльно-правового методу. Формально-логічний та нормативно-порівняльний методи дали змогу виявити суперечності в цивільному законодавстві в сфері регулювання підстав та порядку набуття права власності на житло і сформулювати висновки та рекомендації щодо його удосконалення. При дослідженні судової практики використані методи аналізу та узагальнень.
Наукова новизна одержаних результатів полягає у здійсненому вперше в Україні після прийняття ЦК України комплексного дослідження підстав набуття права власності на житло.
В результаті проведеного дисертаційного дослідження вперше сформульовано та обгрунтовано або додатково аргументовано низку наукових положень та висновків, які виносяться на захист:
1. Аргументується висновок, що об єктом права власності може бути одноквартирний житловий будинок та квартира у багатоквартирному житловому будинку.
2. Доводиться, що визнання житлового будинку (квартири) нежилими в зв язку з невідповідністю його санітарним та технічним вимогам, можливе лише за наявності таких умов: встановлення цього факту у відповідному документі, який відображає фізичний стан будинку та складається органами, які мають право провадити технічну інвентаризацію будинку, припинення фактичного проживання фізичних осіб та внесення відповідних змін до державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень.
3. Пропонується доповнити ст. 11 ЦК України нормою про те, що права на майно, які потребують державної реєстрації, виникають з моменту державної реєстрації відповідного права, якщо інше не встановлено законом, оскільки відсутність такої норми залишає невизначеним момент набуття права власності на житло та інше нерухоме майно у випадках, коли нормативне регулювання не встановлює такий момент.
4. Обгрунтовується пропозиція про необхідність встановлення єдиного моменту набуття права власності на новостворений об єкт нерухомості, включаючи житло, яким має бути момент реєстрації права власності у державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обмежень, а правовстановлювальним документом, на підставі якого здійснюється реєстрація – свідоцтво про прийняття в експлуатацію певного об єкта нерухомості.
5. Зроблено висновок про недоцільність визнання правовстановлювальним документом свідоцтва про право власності на житло учасників договору простого товариства та інвесторів інвестиційного договору у державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обмежень, та пропонується визнавати правовстановлювальними документами в цих випадках зазначені договори.
6. Критикуючи такий складний процес документарного оформлення права власності, пропонується з метою його спрощення визнати правовстановлювальним документом, на підставі якого реєструється право власності у учасника фонду фінансування будівництва, договір управління майном з відміткою управителя фонду про повну сплату внесків до фонду та забудовника про передачу квартири учаснику.
7. З метою захисту співвласників квартир у житлових будинках пропонується надати їм переважне право на придбання частки у праві спільної часткової власності на житло у випадку звернення стягнення на неї і продажу її з публічних торгів.
8. Враховуючи вимоги ст. 384 ЦК України щодо викупу членом кооперативу квартири, пропонується укладати та нотаріально посвідчувати договір купівлі-продажу між членом кооперативу та кооперативом.
9. Робиться висновок про необхідність віднесення до істотних умов договорів відчуження житла, які мають бути визначені законом, таких умов: ціна житла, характеристика житла (кількість кімнат, площа, поверх та ін.), перелік осіб, які зберігають право користування житлом після придбання його набувачем, а також характеристика їх прав користування житлом (підстава, об єкт та строк користування).
10. Обгрунтовується пропозиція про недоцільність встановленої в законі необхідності державної реєстрації договорів, предметом яких є об єкти нерухомості, включаючи житло, оскільки в цьому випадку фактично дублюються дії державних реєстраторів прав на нерухоме майно.
Практичне значення одержаних результатів полягає в тому, що одержані висновки можуть бути використані в законотворчій діяльності в процесі реформування цивільного законодавства України, що регулює відносини права власності на житло, зокрема, ЦК України, ЖК України, Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”, Закону України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” та ін. Положення дисертації також можуть бути використані з навчально-методичною метою у процесі підготовки фахівців-правознавців під час викладання курсів лекцій з цивільного та житлового права.
Апробація результатів дисертації. Дисертація виконана і обговорена на засіданні відділу проблем цивільного, трудового і підприємницького права Інституту держави і права ім. В.М.Корецького Національної академії наук України. Результати дисертаційного дослідження були оприлюднені на засіданні Міжнародного „круглого столу”, присвяченого пам яті К.Г.Федорова (м. Запоріжжя, ЗДУ МОНУ 12 травня 2000 р.), на Науково-практичній конференції „Тиждень науки” у Гуманітарному університеті „Запорізький інститут державного та муніципального управління” (м. Запоріжжя, ГУ „ЗІДМУ”, 30-31 жовтня 2003 р.), на Науково-практичній конференції „Дні науки” у Гуманітарному університеті „Запорізький інститут державного та муніципального управління” (м. Запоріжжя, ГУ „ЗІДМУ”, 28-29 жовтня 2004 р.), на Міжнародній науково-практичній конференції „Реформування правової системи України: проблеми і перспективи розвитку в контексті європейських інтеграційних процесів” (м. Київ, Національна академія управління, 26-29 квітня 2004 р.).
Публікації. За темою дисертації відповідно до її змісту опубліковано 4 статті, з них – 3 статті у збірниках, що входять до переліку наукових фахових видань ВАК України, а також тези 4 доповідей на конференціях.
| 
